Carla Navarro Fernández

Abogada por la UNIFÉ. Con estudios de especialización en Derecho Civil por la UNIFÉ, Derecho de la Construcción por la Universidad del Pacífico y Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios por ESAN. Actualmente es asociada principal del área Inmobiliaria y de Saneamiento de Tierras del Estudio Rubio, Leguía Normand y Asociados.

Sumilla

El presente artículo pretende analizar los procesos de venta de carteras de activos crediticios y propiedad inmobiliaria por parte de las entidades bancarias a favor de inversionistas, quienes pueden recurrir a vehículos sofisticados de inversión como los fideicomisos de titulización, donde las carteras sean administradas por gestores expertos, y en relación con otros actores a considerar.

1.Venta de carteras de activos crediticios y propiedad inmobiliaria

Entre las distintas categorías de activos crediticios se encuentran aquellos al corriente en los pagos (performing loans – PLs) y los que han caído en mora (non performing loans – NPLs). Asimismo, cada uno de estos créditos puede contener dos categorías: los que cuentan con una garantía hipotecaria (secured loans) y los que no (non secured loans). Finalmente, se tienen los inmuebles adjudicados después de un proceso de ejecución hipotecaria (real estate owned – REOs).

Al respecto, los bancos descargan sus carteras de activos crediticios (principalmente NPLs con garantía hipotecaria) y REOs con otros inversores, permitiendo “reducir el impacto negativo de estas carteras en la cuenta de pérdidas y ganancias y en los ratios financieros en la entidad, así como en los índices de morosidad, mejorar su liquidez con la entrada de caja adicional y reducir los costes de gestión de estos activos”. [1] Esto genera un beneficio en el mercado, asegurando el crecimiento de créditos hipotecarios en un largo plazo.

Si bien este tipo de operaciones se vienen publicitando a nivel internacional, ahora es posible revisarlas, además, de cara al impacto de carteras morosas en la futura era post pandemia por el Covid-19. [2] Y en el Perú, no debiera ser la excepción, donde la experiencia bancaria de venta de carteras a inversionistas internacionales data de menos de 10 años. 

El proceso para llevar a cabo estas transacciones permite reflexionar sobre el cada vez mayor involucramiento de los principales stakeholders y su “comprensión del negocio para poder establecer los vehículos locales más eficientes para inversores extranjeros, contratos de compraventa con la incorporación de representaciones y garantías que cumplan los estándares internacionales y el desarrollo de Asset Managers especializados con presencia regional y experiencia internacional”. [3]

No obstante, luego del cierre, surge y se consolida la labor de gestión de carteras de activos crediticios y propiedad inmobiliaria, mediante la interacción con otros actores, quienes juegan un rol importante en la consecución de los objetivos trazados en las inversiones. 

2. Fideicomisos de titulización

Conforme al TUO de la Ley de Mercado de Valores, la titulización es el proceso mediante el cual se constituye un patrimonio autónomo cuya finalidad es respaldar el pago de los derechos conferidos a los titulares de valores emitidos con cargo a dicho patrimonio. Comprende, asimismo: (i) la transferencia de los activos al referido patrimonio realizada por los fideicomitentes, y (ii) la emisión de los respectivos valores en favor de los fideicomisarios. Todo lo anterior, a través de fideicomisos de titulización operativizados por sociedades titulizadoras, en su rol de fiduciarios. [4]

Ahora bien, son objeto de titulización todos aquellos activos sobre los que su titular pueda disponer libremente. [5] Con ello, puede conformar un patrimonio fideicometido cualquier tipo de bienes y/o derechos sobre dichos bienes, entre ellos, bienes muebles e inmuebles, presentes y futuros, tangibles e intangibles. 

Así por ejemplo, pueden estructurarse a partir de un fideicomiso de titulización, procesos de titulización de una cartera de créditos hipotecarios, así como aquellos bienes adjudicados, entregados en dación en pago o remate judicial, en amortización y/o cancelación de los señalados créditos hipotecarios, e incluso el producto de las ventas de dichos bienes. [6]

Es aquí donde el fiduciario y/o el servicer (gestor contratado) toman el control de la cartera aportada por el inversionista (adquirida previamente del banco), bajo los términos y condiciones del acto constitutivo y del contrato de prestación de servicios, respectivamente. Son finalidades atendibles en esta estructura, entre otras: (i) sustituir los créditos hipotecarios por inmuebles, a medida que se resuelvan los procesos judiciales; (ii) vender los inmuebles a terceros (sean los sustituidos o los adquiridos originalmente como REOs); o (iii) transferir los créditos hipotecarios a terceros, a modo de cesiones de derechos. 

En suma, las bondades de la titulización en un vehículo de propósito exclusivo y la expertise en la gestión de carteras NPLs y/u otros activos, multiplican los esfuerzos y recursos que tienen los bancos (y los propios inversionistas) repotenciando la recuperación de la cartera.     

3. Aspectos prácticos en la gestión de carteras de activos crediticios y propiedad inmobiliaria

Al tratarse de carteras de créditos NPLs, pueden haberse iniciado procesos judiciales de cobranza de las deudas, o de ejecuciones de hipotecas, en el caso de los secured loans. Por ende, una labor post transacción será la de ejecutar las correspondientes sucesiones procesales, con la finalidad de que el fiduciario ocupe el lugar del banco, al reemplazarlo como titular activo del derecho discutido. [7]

Así, en el trámite de la puesta en conocimiento al juzgado, el fiduciario deberá presentar la documentación contractual que sustente su calidad de nuevo acreedor hipotecario sobre un inmueble que funge como garantía del crédito que se encuentra bajo su dominio fiduciario. Asimismo, y siempre que la operación comprenda cesiones de derechos respecto de los créditos hipotecarios, el fiduciario (cesionario) deberá presentar la comunicación realizada al deudor (cedido), a fin de demostrar que la cesión ha surtido efectos frente a este último. [8]

Lo que se pretende es que, no obstante la complejidad de la operación, al juzgado le quede clara titularidad activa del fiduciario, y que este siempre actúa bajo las normas fiduciarias sobre la materia (esto es, como fiduciario de un patrimonio fideicometido) y con la prerrogativas otorgadas a su favor, en el acto constitutivo de fideicomiso que se trate.

Es importante además considerar la etapa donde se encuentra el proceso judicial, dado que, de presentarse la solicitud de sucesión procesal en un caso que se encuentra en la sala superior o la sala suprema, el juzgado recibirá los documentos, pero no procederá con proveer hasta que el caso no regrese a instancia de ejecución, lo cual puede generar un impacto en los tiempos previstos para la aprobación de la sucesión procesal y la continuación del proceso teniendo como demandante al fiduciario.

De otro lado, considerando las finalidades atendibles en la estructura del fideicomiso antes señaladas, se tienen las siguientes gestiones de la cartera con vocación de inscripción en los Registros Públicos: la venta de inmuebles y la cesión de créditos hipotecarios, ambos a favor de terceros. 

De este modo, algunos registradores podrían solicitar información relacionada con el acto constitutivo del fideicomiso, a fin de verificar, entre otros, los términos y condiciones de la labor del fiduciario y la relación de los bienes fideicometidos; así como con las facultades de representación de todos los involucrados en el acto jurídico. Ello, a pesar de que la calificación registral incluye la revisión complementaria de antecedentes que ya obran en el registro. [9]

Aquí cabe señalar que las carteras suelen comprenden activos ubicados a nivel nacional, por lo que más de un registrador del Registro de Propiedad Inmueble de una Zona en específico podría necesitar tramitar los títulos archivados de los actos inscritos en los Registros de Personas Jurídicas/Mandatos y Poderes. Por ello, resulta viable ponderar entre las siguientes alternativas: (i) solicitar al registrador que revise los antecedentes registrales, invocando la normativa aplicable, con un impacto positivo en costos, pero negativo en tiempos; o (ii) presentar la documentación notarial de dichos actos inscritos, con un impacto positivo en tiempos, pero negativo en costos. En suma, dependerá de las necesidades de cada venta/cesión en particular.

Sin duda, existen muchos otros aspectos a considerar en el devenir de la gestión de la cartera, y que enriquecen el tránsito hacia la consecución de los objetivos trazados en las inversiones. 

4. Conclusiones 

Existe un mercado para la venta de carteras de activos crediticios y propiedad inmobiliaria, con crecimiento exponencial dada la coyuntura post pandemia del Covid-19 que se afrontará próximamente, lo que permitirá la liberación del balance bancario, y con ello, la viabilidad de un crecimiento de créditos hipotecarios en un largo plazo.

Estas operaciones demandan la elección de vehículos de inversión flexibles como los fideicomisos de titulización, donde, además de la cartera aportada, pueden conformar el patrimonio fideicometido aquellos bienes/derechos sobre bienes que la sustituyen, con ocasión a la gestión llevada a cabo por el fiduciario y el asset manager/servicer a cargo. 

Y es en la etapa post transacción, donde la experiencia de gestión (tanto inhouse como la asesoría legal externa) se consolida mediante el trabajo constante con los diferentes actores que intervienen, de un modo u otro, en la recuperación de la cartera y la inversión. 

5. Referencia Bibliográficas

 1. Pérez, A. et al (2012). Cuestiones prácticas de las ventas de carteras de créditos. Actualidad Jurídica Uría Menéndez, 33. P. 46

2. Ver https://cincodias.elpais.com/cincodias/2022/01/31/companias/1643646533_013523.html

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2021/07/13/companias/1626173100_796300.htmlh

ttps://www.elconfidencial.com/empresas/2021-11-08/bbva-reactiva-limpieza-balance-mayor-cartera-espanola-dos-anos_3319766/

3. Schaer, E. (2022). Compraventa de carteras de crédito en Latinoamérica. Artículo recuperado de

https://infocobranza.com/articulos/compraventa-de-carteras-de-credito-en-latinoamerica/

4. Artículos 291 y 301 del Texto Único Ordenado de la Ley del Mercado de Valores, aprobado por Decreto Supremo Nº 093-2002-EF, publicado con fecha 15.06.2002.

5. Artículo 295 del TUO de la Ley de Mercado de Valores

6.Conforme a las pautas señaladas por el artículo 9 del Reglamento de los Procesos de Titulización de Activos, aprobado por Resolución N° 001-97-EF-94.10, publicada el 09.01.1997.

7. Artículo 108 del Texto Único Ordenado del Código Procesal Civil, aprobado mediante Resolución Ministerial N° 010-93-JUS, publicado el 22.04.1993, modificado por el artículo 2 de la Ley N° 30293, publicada el 28.12.2014.

8. Artículo 1215 del Código Civil, aprobado mediante Decreto Legislativo N° 295, publicado el 25.07.1984: “La cesión produce efecto contra el deudor cedido desde que éste la acepta o le es comunicada fehacientemente.”

9. Conforme al artículo V del Título Preliminar y el artículo 32 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado mediante Resolución Nº 126-2012-SUNARP-SN, publicado el 22.05.2022.