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martes, octubre 26, 2021

La Titulización de Créditos Hipotecarios

Elí Noriega Tejada

Magister en Finanzas y Derecho Corporativo por la Universidad ESAN, Abogado titulado por la Universidad Privada de San Martín de Porres. Actualmente se desempeña como Abogado Senior de la empresa contratista minera San Martin Contratistas Generales S.A. y como docente universitario en la Facultad de Derecho de la Universidad Privada de San Martín de Porres.


Sumilla

A través del presente artículo, el autor busca darnos una noción de lo que es la Titulización de Créditos Hipotecarios, explicando la situación actual de esta institución mercantil en el Perú. A tal efecto, nos presenta una breve introducción del contexto que atraviesa el sector inmobiliario peruano, luego explica el objeto de la Titulización de créditos Hipotecarios, culminando con la explicación de la situación de esta institución en otras legislaciones.

La Titulización de Créditos Hipotecarios ha sido poco desarrollada y utilizada en el Perú, ello se debe al contexto económico actual de nuestro país; y que los bancos obtienen liquidez o financiamiento por medio de otras alternativas, no siendo la obtención de liquidez la única ventaja para realizar este tipo de operación.

La Titulización es un proceso de financiamiento estructurado en la cual se agrupan o empaquetan activos financieros, otorgándole la calidad de patrimonio autónomo, a fin de emitir valores mobiliarios respaldados por este patrimonio, los mismos que serán adquiridos por inversionistas en el mercado de valores, teniendo como fuente de repago exclusiva el flujo de caja de los activos subyacentes.

La Titulización de activos financieros permite transformar en efectivo activos de lenta rotación, como es el caso de la cartera hipotecaria, mejorando la liquidez de las entidades financieras al hacer efectivo flujos futuros, generado por este mecanismo financiero. En el caso de una cartera hipotecaria, los activos subyacentes son los créditos hipotecarios colocados por una entidad financiera, cuyo flujo de caja son las cuotas pagadas por los clientes finales.

El proceso de Titulización busca que activos no líquidos de lenta rotación, se conviertan en efectivo, esto es, en inmediata liquidez, constituyendo una alternativa idónea de financiamiento. Asimismo, este proceso tiene como objetivo agilizar los estados financieros de los originadores al disminuir sus activos y reservas, dado que salen de sus patrimonios los activos subyacentes cedidos al Patrimonio Autónomo, mejorando los ratios de solvencia de la entidad. En relación a los inversionistas, la Titulización tiene la finalidad ofrecer la oportunidad de proveerles un mejor rendimiento en comparación con otras inversiones de clasificación crediticia equivalente, ya que mediante la Titulización los instrumentos estructurados tienden a ofrecer un margen adicional en su rendimiento.

En el Perú, en los últimos años, el sector inmobiliario ha desarrollado un crecimiento importante, la mejora en las condiciones crediticias, así como por el impulso del estado y las inversiones privadas. Sin embargo, pese a dicho crecimiento del sector inmobiliario peruano, se aprecia un descalce entre la oferta y la demanda de viviendas ya que principalmente la mayor oferta de viviendas ha sido dirigida a los sectores que cuentan con mayores recursos, generándose una fuerte demanda insatisfecha en los sectores con menos recursos.

En ese sentido, con la finalidad de reducir el déficit de viviendas en los sectores de menores ingreso, siendo este sector el de mayor población en el Perú, las empresas del sistema financiero, constituida principalmente por los bancos, han desarrollado un incremento en la oferta de préstamos hipotecarios de mediano plazo, siendo esta la fuente principal para el financiamiento de viviendas en el Perú.  

Sin embargo, dicho crecimiento de oferta de préstamos hipotecarios no ha sido acompañado de mayores fuentes de financiamiento de largo plazo que permitan a las empresas del sistema financiero fondear de manera adecuada el otorgamiento de los referidos créditos, y la ausencia de financiamiento a largo plazo genera a las empresas del sistema financiero un riesgo de descalce. En ese sentido, las empresas del sistema financiero suelen incorporar el riesgo de descalce en las tasas de interés de los créditos hipotecarios y resulta encareciendo el préstamo hipotecario.

Por lo tanto, con la finalidad de mantener el crecimiento de los créditos hipotecarios y reducir el riesgo de descalce en las empresas financieras, se requiere otras alternativas de financiamiento a largo plazo que permitan fondear el otorgamiento de los préstamos hipotecarios a personas naturales para la adquisición de viviendas y a empresas constructoras e inmobiliarias. Una de las alternativas de financiamiento es la Titulización de Créditos Hipotecarios que tiene como objetivo proveer el fondeo de largo plazo, mitigar el riesgo de descalce y promover el desarrollo del mercado de créditos hipotecarios en el Perú.

Mediante la Titulización, las empresas del sistema financiero intervendrán como originadores de un fideicomiso de titulización mediante la transferencia de cartera de créditos hipotecarios al patrimonio del fideicomiso titulizado que será administrado por una sociedad titulizadora. Esta, con cargo al patrimonio, emitirá y colocará valores por oferta pública o privada y dichos valores podrán ser adquiridos por terceros inversionistas quienes pagarán un monto determinado por cada valor adquirido, de manera que los fondos obtenidos servirán para fondear el otorgamiento de los préstamos hipotecarios a personas naturales para la adquisición de viviendas y también a las empresas constructoras e inmobiliarias.

Es necesario señalar que los valores adquiridos por los inversionistas estarán respaldados por la cartera hipotecaria que integran el patrimonio del fideicomiso y a medida que los deudores de los préstamos hipotecarios paguen sus préstamos hipotecarios, los fondos generados por dichos pagos serán transferidos al patrimonio fideicometido a fin de que se paguen los títulos emitidos a favor de los inversionistas.

Evidentemente, este mecanismo proporciona “liquidez” a las empresas del sistema financiero, evitando o reduciendo los riesgos de “iliquidez” y “descalce” antes señalado; asimismo, la Titulización de Créditos Hipotecarios, presenta la ventaja de extraer la cartera titulizada del balance permitiendo mejorar los ratios de apalancamiento.

Es importante el análisis de las experiencias internacionales en Colombia, Chile y México sobre la titulización de créditos hipotecarios, se muestra mercados más desarrollados con instituciones que cuentan con una mayor especialidad y experiencia en este tema (Originadores, Fiduciarios, etc.), apreciándose en dichos países la existencia de elementos comunes que han contribuido a su desarrollo, como el  rol que cumple el gobierno, a través de sus Entidades, para impulsar su viabilidad y aplicación continua, así como la emisión de normas que tienen como finalidad  la estandarización de los contratos de crédito hipotecario y sus procesos de administración de créditos,  logrando que sea más ágil y expeditivo las operaciones de titulización en esos países.

Existe un número reducido de Sociedades Titulizadoras que operan en nuestro país; y las más importantes son Sociedades que pertenecen a la estructura organizacional de Bancos de primera línea. En los otros países de la región como Colombia y Chile, existen Sociedades Titulizadoras independientes con alta especialidad en la materia. Esta especialización e independencia permitiría a estas Sociedades cumplir diferentes roles y funciones dentro del proceso de Titulización de Créditos Hipotecarios en el Perú, como encargarse de la estructuración, intervenir como mejoradores, constituirse en representante de los obligacionistas, con lo cual al concentrar varias funciones, abarataría los costos que se incurren para el desarrollo de la Titulización, haciendo de esa manera un financiamiento más barato para los originadores. 

La Titulización de Créditos Hipotecarios puede constituir un mecanismo de financiamiento idóneo para los bancos de segunda línea y cajas, quienes requieren además de liquidez inmediata, extraer de sus balances su cartera pesada, para seguir otorgando créditos sin necesidad que se requiera mayor patrimonio. Asimismo, con esta operación, dichas instituciones pueden obtener un orden interno dentro de su portafolio de créditos y una administración de los créditos más profesional.

Es conveniente para el desarrollo de futuras Titulizaciones de Créditos Hipotecarios la aplicación en el mercado peruano de un seguro de crédito hipotecario, que respalde el no pago de las cuotas de los clientes finales, tal como existe en México y España, a fin de reducir el riesgo de incumplimiento de pago, promoviéndose de esta forma la titulización de estos activos subyacentes, dado que para los inversionistas, resultaría más atractivo la emisión de bonos respaldado por este tipo de activo.

Es recomendable que el Estado peruano, por medio de sus organismos pertinentes, cumpla un rol más activo, promotor y proactivo, mediante el dictado de charlas o programas a cargo de profesionales especializados en la materia, dirigidos a instituciones financieras, como bancos con menor proporción en el mercado, Edpymes y Cajas, para dar a conocer la titulización de activos (como créditos hipotecarios) y que requieren utilizar dicho mecanismo de financiamiento como método de fondeo y otras ventajas que ofrece este instrumento, tomando como ejemplo la exitosa experiencia internacional, en donde el rol del estado es mucho más propulsor en la difusión e implementación de nuevos mecanismos de financiamiento.


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