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miércoles, febrero 1, 2023

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LA INADVERTIDA AMENAZA DE LA PRESCRIPCIÓN ADMINISTRATIVA PARA EL CONSUMIDOR EN MATERIA INMOBILIARIA

AUTOR: Mg. COLIN FERNÁNDEZ MÉNDEZ

cfernandez@fernandezmendezasociados.com

Abogado por la Universidad Privada Antenor Orrego, Magister en Derecho Civil Empresarial, Trujillo-Perú, con estudios de maestría en filosofía del Derecho en la Universidad de Buenos Aires (UBA), Argentina.  Actualmente, cursando estudios de doctorado en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM), con especialidad en Derecho Administrativo por el Instituto de Capacitación Jurídica, y con especialización en Derecho Farmacéutico y Propiedad Intelectual por la Universidad Peruana Cayetano Heredia (UPCH), con Pasantías en el INDECOPI y en la Universidad de San Andrés (UDESA) de Buenos Aires, Argentina, en “Propiedad Intelectual, Derecho de la competencia y Derecho Farmacéutico y Life Science”.  Actualmente, Miembro del Consejo Consultivo de la Sociedad de Derecho de la Propiedad Intelectual y de la Competencia.  Conciliador Extrajudicial del Centro de Conciliación Extrajudicial “Avendaño”, Gerente del Estudio Jurídico Contable Fernández Méndez & Asociados, y Autor del Libro “Una Revolución llamada Propiedad Intelectual”.

 

SUMILLA:

  • Introducción
  • Prescripción administrativa desde el punto de vista del INDECOPI.
  • Los requisitos mínimos de un contrato a futuro según el Código.
  • El intríngulis prescriptivo del cual se aprovechan las constructoras.
  • Conclusiones y recomendaciones.

Ehre ist der Rechtswert der Person, sie hat die rechtliche Anerkennung des Menschen als Person zur Voraussetzung.  Rudolf von Ihering.

Introducción.-

A pesar que las prognosis que los expertos financieros auguran un escenario desalentador para el negocio inmobiliario, más que nada por las alzas de las tasas de interés de referencia; lo que en el Perú ha provocado que los créditos hipotecarios se disparen.  Sin embargo, en línea con algunos pocos puedo atreverme a ser más optimista y reafirmar que el sector inmobiliario se ha ido incrementado a peldaño, durante este año; de modo que, el impacto de la subida de la tasa de interés en este mercado todavía no se ha sentido clamorosamente.

Sin duda que, podríamos estar mucho peor que ahora, dado a los catastróficos vaticinios de los llamados especialistas del mercado inmobiliario. La realidad es que no podemos ser ciegos ni ingenios, y creer en toda la publicidad que la inmobiliarias o empresas constructoras nos hacen a la hora de captarnos como sus potenciales clientes, y deducir que toda la buena fe les embarga, y que solo están enfocados en brindarnos confort y plena satisfacción de nuestros intereses.  Ellos también tienen sus intereses, y más aún si tendrían una balanza, pondrían desde luego, más peso a sus propias aspiraciones que a las de sus propios consumidores.  Es allí cuando se generará un conflicto entre los derechos que tenemos como consumidores, frente a las ambiciones que desde un principio podrían ser legítimas de las empresas proveedoras de departamentos y viviendas, hasta que éstas no colisionen con nuestras justas aspiraciones, cuyo derecho se materializa en que nuestras justas expectativas, así como las suyas no se van frustradas, debido a una maliciosa e inadvertida interpretación normativa, específicamente lo referida a la institución de la prescripción.

I. Prescripción administrativa desde el punto de vista del INDECOPI

La prescripción administrativa, es entendida como la Extinción de la responsabilidad por el transcurso del tiempo que acarrea indefectiblemente la pérdida del IUS PUNENDI.  El plazo, y específicamente en el Indecopi, según su ley especial, la ley 29571, código de protección y defensa del consumidor, estatuye 2 años contados a partir del día en que la infracción se hubiera cometido o desde que cesó.

Art. 121.- Las infracciones al presente Código prescriben a los dos (2) años contados a partir del día en que la infracción se hubiera cometido o desde que cesó, si fuera una infracción continuada.

Para el cómputo del plazo de prescripción o su suspensión se aplica lo dispuesto en el artículo 233 de la Ley núm. 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General.

Ahora, si tenemos en cuenta de que si la Constitución Política del Estado, en su artículo 109º, dispone como un imperativo categórico de que todo ciudadano está obligado a conocer las leyes vigentes publicadas, desde el mismo acto de su difusión, aunque en la realidad no se merezcan entre sí, dado a los contextos que revisten.  Y ya que precisamente nuestra sociedad no aduce presumir de conocimiento prolijo de sus normas, este detalle, será tomado, como una forma de acrobacia jurídica para las inmobiliarias y demás constructoras, con proyección a neutralizar al mismo consumidor en su pretensión de luchar porque se hagan cumplir sus razonables expectativas.

“La ley es obligatoria desde el día siguiente de su publicación en el diario oficial, salvo disposición contraria de la misma ley que posterga su vigencia en todo o en parte”.

 El artículo 252º del decreto supremo 004-2019-JUS, TUO de la ley de procedimiento administrativo general, Ley 27444, en materia prescriptiva, en relación a su plazo, sentencia expresamente que: “(…) sólo se suspende con la iniciación del procedimiento sancionador a través de la notificación al administrado de los hechos constitutivos de infracción que les sean imputados a título de cargo”.  Ergo, no se podría suspender de ninguna otra forma, a menos que, el consumidor afectado decida iniciar una denuncia administrativa contra la empresa constructora, frente al Indecopi, de otra manera no tendría que ver alguna otra posibilidad, para que el tiempo siga transcurriendo en favor del proveedor infractor.

La infracción que debe tomarse en cuenta para el conteo del plazo prescriptorio, es cierta que tiene sus bemoles, mucho más cuando hablamos de instantánea, permanente y continuada.  Pero la verdad es que cuando hablamos de una instantánea, nos estamos refiriendo cuando su consumación se perfecciona en el mismo momento en que se han desplegado todos sus elementos; mientras que cuando hablamos de una permanente, la infracción, su agotamiento se prolonga en el tiempo, ya sea en días, meses o hasta en años; y así afirmamos que la infracción es continuada cuando con catalizador de propósito del proveedor y variedad de conductas se vulnera una misma disposición legal.

Naturalmente hay una información mínima que tiene que ser entregada por el proveedor, y esta, aunque está regulada, en los artículos 77º y 78º del Código de Protección y defensa del Consumidor, no viene siendo utilizado por los consumidores a la hora de hacer valer sus derechos, será en gran parte por el descuido activo por parte de los mismos clientes de estas empresas inmobiliarias, que a su vez le hacen más vulnerables a ser usados para ciertos intereses subalternos.

El honor como bien lo dice Iering, es el valor jurídico de la persona, y esto a su vez como cualidad moral que impulsa a una persona a actuar rectamente, cumpliendo su deber y de acuerdo con la moral, debería ser el aliciente perfecto para que todo ciudadano actúe correctamente, pero como sabemos esto no sucede al pie de la letra.  Es allí, donde el derecho cobra un protagonismo preponderante para invocar la necesidad en la recuperación de la confianza en sus instituciones jurídicas, que fundamentalmente están cimentados en el principio de la buena fe, como en este caso, funge en las relaciones de consumo plasmados en los conocidos contratos de consumo inmobiliarios.

II. Los requisitos mínimos de un contrato a futuro según el Código

El numeral 78.2 del artículo 78º del Código de Protección y Defensa del Consumidor, dispone que a la firma de los contratos de compraventa debe entregarse al comprador la siguiente información: I. Cuando se trate de bienes futuros: a. Lotes: – Resolución emitida por la municipalidad correspondiente y plano de la aprobación del proyecto de habilitación urbana. – Plano de la lotización, en el que se detalle la ubicación del lote. – Plano del lote con indicación del área y medidas perimétricas. – Características de la habilitación urbana”.

Es preponderante conocer que, los folletos, y los contratos, especialmente los preparatorios, en conjunción con los mismos contratos de compra venta de un bien a futuro, también denominados “contrato de compraventa con reserva de propiedad”, se revisten de información saltante, pero no relevante a lo esgrimido por el referido precepto normativo.  Pasando desapercibido, pero muy bien utilizado por las empresas constructoras e inmobiliarias para sus intereses subalternos.

Vemos pues, que la legislación peruana no ha endosado ad libitum las facultades de las empresas constructoras a la hora de disponer que información entregará al consumidor a la hora de entablar su primera relación de consumo, debiendo plasmar lo exigido por ley, desde un primer documento contractual.  Ante ello es imprescindible destacar la constatación que debe llevar a cabo el propio usuario a la hora de revisar su cumplimiento.

III. El intríngulis prescriptivo del cual se aprovechan las constructoras

Intríngulis, que en lenguaje coloquial significa “Dificultad o complicación que tiene una cosa”.  Es cuando nos referimos a esa misma dificultad, que proyecta el consumidor a la hora de pretender determinar si su derecho de denunciar ha prescrito o no.  Mucho más aún si el tiempo que se toman por lo general, las empresas constructoras, son no menos de 2 años, para hacer entrega del predio, posterior a la firma del mencionado contrato.

La prescripción de estos derechos a una denuncia por infracción a la norma, se cumplen por lo general a los 2 años, tiempo suficiente para que la empresa constructora tenga el pleno margen de espacio y tiempo a su favor para arreglársela con el propósito de resolver el contrato, en caso de incumplimiento del consumidor, sin devolución de aporte alguno, y así vender el mismo inmueble o departamento a otra persona, desde luego a un precio mucho más rentable; por el contrario, el consumidor carece de ese mismo margen para ejercer su propio derecho.

Son dos realidades distintitas, para un derecho que se supone busca reducir al máxima la dichosa asimetría informativa, que en este caso encuentra su propio intríngulis para hacerse de las suyas en impedir su ejercicio.  Una situación que pone aún más en desventaja al consumidor que desde ya empieza como débil, pero que gracias a la ambigua naturaleza de la prescripción administrativa, pareciera que no quedará más mutilado en todas sus armas de defensa.

IV. Conclusiones y recomendaciones

  • No resulta menos relevante para estos casos, la comparación de realidades, a tratamientos similares en la región, y es allí cuando en el capítulo XIV, relativo a la Prescripción y Caducidad, de la ley 17250, ley de relaciones de consumo.  Defensa del Consumidor de la república oriental del Uruguay, encontramos lo que al parecer del autor, resultaría una brizna de asertividad a una propuesta de solución, frente a un derecho que el consumidor podría sentir conculcada, sin oportunidad de reivindicación.
  • En el numeral 2 del artículo 37 de ese mismo capítulo, hace referencia a una contabilidad de plazo excepcionalísimo, en caso de vicios ocultos, éstos deberán evidenciarse en un plazo de seis meses y caducarán a los tres meses del momento en que se pongan de manifiesto.  Es decir, que en Uruguay se toman en cuenta las excepciones a la regla, y está abierta a una realidad que es innegable.  Vicios ocultos, pues es bien sabido que cuando está de por medio ganancias suntuosas, el mercado es cada vez más pasible de maniobras por parte de las grandes empresas con el fin de eludir la ley a costa de asegurar sus ganancias.
  • Lo interesante de esto es saber definir si dentro de estos vicios ocultos podría definirse de una manera más precisa; puesto que, una forma subrepticia de escabullirse de la ley por parte de los infractores es acogerse a la prescripción, mucho más si ésta no se encuentra bien determinada a los ojos de su contraparte. Aunado a un margen de espacio y tiempo que le desfavorece en demasía por la naturaleza de estos tipos de negocios, “a futuro”.  Es por ende recomendable puntualizar los límites de esos modos resabidos de eludir a la justicia, y proactivamente ampliar el corto margen del consumidor para poder demostrar su nivel de conciencia, que habría sido muy bien aprovechada por el proveedor.
  • Es imprescindible, marcar una nueva línea, en la cancha de las relaciones de consumo inmobiliario, esta vez sí, en favor o en pro de los derechos del consumidor, para así dar aplicación efectiva de ese principio poco invocado  por el Indecopi en sus sendas resoluciones, el principio proconsumidor y hacer de una vez por todas que el Estado ejerza debidamente su acción tuitiva a favor de los consumidores, tapando las brechas que cada vez más se vuelve impostergable, y así comenzar también a interpretar no solo los contratos sino también las realidades que revisten cada caso, en un sentido más favorable al más débil del mercado, es decir al consumidor.
  • Establecer los límites de conciencia de la prescripción por parte del consumidor, mucho más cuando estas se vuelven manifiestamente desfavorables ante su debilidad evidente frente a la imposición del proveedor. Aventajada dramáticamente por el tiempo y el espacio que lo avizora como la parte que no deja de llevar la sartén por el mango.  Definir una excepción del conteo del tiempo prescriptorio, cuando haya vicios e intríngulis que aparezcan para cercenar mucho más el derecho a una información relevante que goza y demanda el consumidor.

 

Referencias Bibliográficas

Espinoza Espinoza, Juan (2006), “Las cláusulas vejatorias en los contratos estipulados unilateralmente”, en Derecho de los consumidores, Editorial Rodhas, Lima, pp. 40 – 150.

La la ley 17250, ley de relaciones de consumo.  Defensa del Consumidor de la república oriental del Uruguay

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