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martes, octubre 4, 2022

NUESTROS COLUMNISTAS

El fantasma del saneamiento

Angello Rivera Domínguez

Asociado Principal del Estudio Osterling Abogados y responsable del área de Derecho Inmobiliario & Compliance.


 

Todos los días, a toda hora, se generan relaciones contractuales por medio de las cuales se transfiere la titularidad de un sinnúmero de bienes y muchos de estos acuerdos se llevan a cabo bajo “de palabra”. Otros, en menor medida, constan en algún medio de comunicación, por ejemplo, correo electrónico o WhatsApp. Lo cierto es que, muy pocos acuerdos dan mérito a un documento escrito específico en el que consten todos los términos pactados.

Afortunadamente, salvo que medie alguna formalidad específica prevista por Ley para la celebración de un contrato cuya inobservancia conduzca a la nulidad del mismo, el tráfico jurídico en nuestro país se rige por el Principio de la “Libertad de Forma”. Según este principio, los agentes contratantes tienen la posibilidad de optar por el medio que estimen conveniente para manifestar su voluntad y establecer una relación contractual. En ese sentido, cual fuere la opción elegida, el acuerdo se constituye en contrato válido y exigible.

Ahora bien, ya sea que se venda una bicicleta por acuerdo verbal, se transfiera un juego de comedor de colección por acuerdos de mensajería instantánea o se celebre la compraventa de un inmueble a través de una Escritura Pública; las normas del Código Civil peruano siempre aplicarán de manera supletoria. Poco o nada importa que las partes lo hayan indicado o no en el documento que suscriban. Así lo hace notar el Artículo IX del Título Preliminar del Código Civil que a su letra indica:

“Las disposiciones del Código Civil se aplican supletoriamente a las
relaciones y situaciones jurídicas reguladas por otras leyes, siempre
que no sean incompatibles con su naturaleza”.

En el curso ordinario de las operaciones contractuales relacionadas a la transferencia de titularidad de bienes medianamente relevantes, salvo que medie la asesoría de un abogado diligente, las partes suelen proceder a la elaboración de un sucinto documento en el cual hacen constar condiciones detalladas de la operación. Sin embargo, muy pocas veces se repara en la regulación específica que al respecto de tal tipo contractual existe en el Código Civil peruano que, como expusimos líneas arriba, aplica de manera supletoria.

Una de estas figuras, que en la mayoría de los casos aplica de manera supletoria es el saneamiento, el cual se encuentra regulado entre los artículos 1484 al 1528 del Código Civil peruano. Es así que, por medio del saneamiento un transferente de la propiedad, posesión o uso de determinado bien queda obligado a responder por las contingencias que puedan limitar su uso debido por parte del Adquirente.

El Código Civil peruano regula tres tipos de saneamiento: (i) saneamiento por evicción, (ii) saneamiento por vicios ocultos y (iii) saneamiento por hecho propio del transferente. En la presente entrega, remarcando nuestra perspectiva práctica, nos ocuparemos del Saneamiento por Vicios Ocultos, el mismo que toma lugar en aquellos casos donde el bien transferido carece de las cualidades prometidas por el transferente que le daban valor o lo hacían apto para el fin contratado. No obstante, no se consideran como vicios ocultos los que el Adquirente pudo conocer actuando con la diligencia exigible de acuerdo con su aptitud personal y con las circunstancias.

Continuaremos nuestra explicación, como de costumbre, con base a un ejemplo práctico:

Gabriel ha vendido a Julián una bicicleta de alta gama que tenía guardada en su cochera hace 7 años en US$ 2,800.00. Desde el principio, Gabriel indicó a Julián que la bicicleta se encontraba en perfectas condiciones. Luego de acordar los términos específicos de la operación por medio de mensajería instantánea, Gabriel entregó la bicicleta hace una semana a Julián quien, el día de ayer, llamó muy descontento a Gabriel para indicarle que todo el sistema interno de frenos y el sistema interno de transmisión se encontraba severamente afectado (al parecer por haber dejado la bicicleta expuesta al ambiente), lo cual le impedía usar el vehículo.

Sobre el caso, podremos afirmar:

      1. Julián y Gabriel han celebrado un contrato válido aunque no conste por escrito (en base al Principio de Libertad de Forma).
      2. Las partes contratantes han celebrado un contrato de Compraventa de Bien Mueble.
      3. Se ha celebrado un contrato referido a la transferencia de propiedad de un bien.
      4. En atención al punto anterior, resultan aplicables las normas de saneamiento, específicamente por vicios ocultos.
      5. Los problemas de los sistemas internos de frenos y transmisión no pudieron ser advertidos por el Adquirente.

Dadas las condiciones anteriormente listadas, Julián tendrá acceso a la aplicación de las normas de Saneamiento por Vicios Ocultos frente a Gabriel en el presente caso. Se despliegan dos alternativas previstas en el Código Civil:

Primera alternativa: Acción redhibitoria, prevista en el artículo 1511 del Código Civil peruano:

El adquirente puede pedir, en razón del saneamiento a que está obligado el transferente, la resolución del contrato”.

Cabe precisar que si Julián optara por resolver el contrato, el Transferente (Gabriel) quedará en la obligación de pagar una serie de conceptos previstos en el artículo 1512 [1] del mismo cuerpo normativo, lo cual conlleva también una evidente indemnización.

Segunda alternativa: Acción estimatoria, prevista en el artículo 1513 del Código Civil peruano:

“El adquirente puede optar por pedir que se le pague lo que el bien vale de menos, por razón de vicio, en el momento de ejercerse la acción de pago, teniendo en cuenta la finalidad de su adquisición, sin perjuicio del derecho que contempla el Artículo 1512º, inciso 5”.

Como puede apreciarse de la lectura de las dos alternativas anteriormente expuestas, queda claro que la acción redhibitoria se aplicará en aquellos casos donde la contingencia respecto del bien transferido sea tal que el Adquirente decide apartarse del mismo, exigiendo la resolución del contrato, sin perjuicio de las obligaciones a las cuales quedará sujeto el Transferente. Por su parte, la acción estimatoria tendrá cabida en aquellos casos en los cuales el Adquirente decide permanecer como titular del bien, pero corresponderá un ajuste respecto del valor a asumir por el referido en atención a sus condiciones reales.

No existe una alternativa mejor a la otra. Desde luego, deberá evaluarse caso por caso cuál es el mejor camino a seguir. En nuestro ejemplo, con la intervención de un abogado diligente y letrado en asuntos civiles, se podría recomendar a Julián proceder a la resolución del contrato para procurar la restitución inmediata de las prestaciones ejecutadas y, de esa forma, recuperar el dinero pagado. Se estima que le resultaría muy difícil encontrar repuestos para una bicicleta que, aunque de alta gama, se encontraba descontinuada hace varios años.

A decir verdad, en nuestro ejemplo las disposiciones en materia de Saneamiento por Vicios Ocultos resultaron una grata sorpresa para Julián, quien encontró en ellas una oportunidad ideal para salir del problema que tenía. Sin perjuicio de lo anterior, tratándose de la transferencia de propiedad de un bien mueble, es pertinente señalar que Julián podía ejercer cualquiera de las dos opciones solamente dentro de los primeros tres meses de haber recibido el bien mueble, transcurrido dicho plazo, las acciones habrían caducado. Aplica un plazo diferente en el caso de la transferencia de bienes inmuebles.

La principal reflexión que procura esta entrega, más allá de las condiciones previstas en la Ley sobre el Saneamiento por Vicios Ocultos (que pueden ser consultadas en cualquier momento) es la necesidad de contemplar al saneamiento como un elemento trascendental en todo vínculo contractual. A diferencia de otras instituciones, al reparar en los alcances y consecuencias del saneamiento, podremos advertir que se trata de una figura que puede conducir a la resolución del contrato o a un reajuste de las prestaciones ya ejecutadas, de modo que resulta indispensable atender con especial cuidado a esta figura.

Sin embargo, y lo más importante es que el saneamiento no se encuentra tallado en piedra. Muy por el contrario, el Código Civil peruano indica en el artículo 1489 lo siguiente:

“Los contratantes pueden ampliar, restringir o suprimir la obligación de saneamiento (…)”.

En atención a la naturaleza de ciertos intercambios, el valor del bien en cuestión o los costos que dedican asumir las partes contratantes; podrán efectuarse configuraciones al régimen del saneamiento, pudiendo ampliarlo, restringirlo o, incluso, renunciar a este último. De todos modos, resultará un cálculo meramente económico para las partes que contratan con sujeción a los riesgos que están dispuestas a asumir. Sin embargo, de acuerdo al Código Civil peruano, la renuncia al saneamiento será nula si el Transferente actúa con dolo o culpa inexcusable: quedará siempre merodeando el fantasma del saneamiento.

Ahora bien, cabría preguntarse qué sucede cuando transcurren los plazos de caducidad y no se puede invocar las normas de saneamiento. Muchos podrán encontrar una solución rápida recurriendo a las normas de incumplimiento contractual e inejecución de obligaciones, alegando que se entregó un bien que no cumple con lo ofrecido, siendo un cumplimiento defectuoso de la obligación. Sin embargo, esto llevaría a pensar que las normas de saneamiento sólo serían un saludo a la bandera en nuestra legislación, pues ante la caducidad del derecho, se pueden recurrir a otras vías. Sin lugar a duda, es un tema que trataremos en otra siguiente entrega, pues al final, y a todas luces, siempre es el Derecho entre Líneas.


 

[1] La resolución a que se refiere el Artículo 1511 impone al transferente la obligación de pagar al adquirente:

1.- El valor que tendría el bien al momento de la resolución, si es que no existiera el vicio que lo afecta, teniendo en cuenta la finalidad de la adquisición.

2.- Los intereses legales desde el momento de la citación con la demanda.

3.- Los gastos o tributos del contrato pagados por el adquirente.

4.- Los frutos del bien que estuviesen pendientes al momento de la resolución.

5.- La indemnización de daños y perjuicios, cuando el transferente haya incurrido en dolo o culpa respecto de la existencia de los vicios.

Angello Rivera Dominguez
Angello Rivera Domínguez es Asociado Principal de Osterling Abogados y responsable de la práctica de Derecho Inmobiliario & Compliance. Cuenta también con experiencia significativa en derecho civil, derecho registral y solución de controversias.

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